Apartman ortak giderlerinin ne olduğunu, Apartman ortak giderlerini ödemeyenlere karşı kanun yollarını bir önceki yazımızda incelemiştik (ilgili yazıya link üzerinden ulaşabilirsiniz), bu yazımızda apartman ortak giderleri ile ilgili Yargıtay kararlarından birkaçını sizler için derledik
Apartman Ortak Giderleri İle İlgili Yargıtay Kararları
(Kapatılan) 18. Hukuk Dairesi 2006/1820 E. , 2006/2566 K. “İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde 39.927.600.000TL.nin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
1-Davacı vekili dava dilekçesinde, davalı …Ş’nin anataşınmazın kiralamış olduğu bağımsız bölümlerine ait toplam 22.824.000.000TL. ortak gider ve aidat borcunu ödemediğini ileri sürerek söz konusu borcun gecikme faizi ile birlikte 39.927.600.000TL. olarak davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş mahkemece davanın kısmen kabulü yönünde hüküm kurulmuştur.Dosya içindeki bilgi ve belgelerden dava konusu ana taşınmazda kat mülkiyeti kurulmuş olduğu davacının bağımsız bölüm maliki bulunduğu, davalının ise dava konusu ana taşınmazda kiracı olduğu anlaşılmaktadır.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesine göre kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça anataşınmazın bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderlerine ve diğer giderler ile ilgili avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri bu kanuna göre dava açabilir, icra takibi yapabilir. Ortak giderlerin teminatını düzenleyen aynı Yasanın 22. maddesinin birinci fıkrasına göre de kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira aktine, oturma hakkına veya başka sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlarda müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Somut olayda davacının kat maliki, davalının ise kiracı olduğu konusunda bir anlaşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece davalının bu sıfatı nazara alınarak dava konusu ana taşınmazda kiracı olarak oturmasına dayanak teşkil eden kira sözleşmesi hükümleri araştırılarak (varsa yazılı kira sözleşmesi) ve diğer belgeleri getirtilip incelenerek yazılı veya sözlü kira sözleşmesi koşullarına göre aylık veya daha uzun süreli toptan ödeme yapıp yapmadığı hususları üzerinde durularak davacının istemi doğrultusunda belirlenen borç miktarından davalının ödemekte olduğu kira miktarı kadar sorumlu olacağı ilkesi gözetilip belirlenen kira miktarının ödeme zamanı bakımından sınırını aşmamak kaydıyla tüm borcun tahsiline karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Ücret Tarifesi gereğince davacı lehine 3649,86 YTL. avukatlık ücreti takdir edilmesi gerekirken, ücretin fazla miktarda belirlenmesi,
Doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 30.3.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2022/1286 E. , 2023/1341 K.
“İçtihat Metni”
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Ticaret Mahkemesi Sıfatıyla)
SAYISI : 2019/824 E., 2021/171 K.
DAVA TARİHİ : 10.06.2014
HÜKÜM/KARAR : Davanın Reddi
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen itirazın iptali davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalının müvekkili tarafından yaptırılan taşınmazın maliki olduğunu, davalıya 2009 yılı için 1.000,00 TL apartman yakıt masrafı, 300,00 TL apartman aidat gideri ve 7.500,00 TL apartman yapım inşa masrafları tahakkuk ettirildiğini, davalının borcunun apartman yapım inşa masraflarının apartmanın ortak kullanımına ait olan asansör, bina arka duvarı yapımı için yapılan masraflar, ödenen SGK prim ve imar harç ve masrafları ile vergi borcundan oluştuğunu, davalının bu giderleri ödememesi üzerine aleyhinde icra takibi başlattıklarını, davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini ileri sürerek itirazının iptaline, davalının alacağın % 20’sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; eşinin 2011 yılında apartmanın kömür ihtiyacı için şahsı adına … Tarım Kredi Kooperatifi’nden 8.200,00 kg kömür aldığını ve bu kömürün tamamının kooperatifte yakıldığını, kooperatifin söz konusu kömür bedeli olarak 1.200,00 USD’yi eşine ödediğini, geri kalan borcun ödenmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 06/04/2016 tarih ve 2014/314 Esas, 2016/330 Karar sayılı kararıyla; davalının kooperatif ortağından daire satın alan peşin bedelli üye statüsünde bulunduğu, bu nedenle kendisinden inşaat finansman gideri istenemeyeceği ancak kooperatif bünyesindeki binada kat maliki olması nedeni ile sadece genel yönetim ve alt yapı giderlerine katılım yükümlülüğü bulunduğu, fakat davacının bu giderleri usulüne uygun olarak tespit etmeden davalıdan talepte bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. İlk Derece Mahkemesinin 06/04/2016 tarih ve 2014/314 Esas, 2016/330 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay Kapatılan 23. Hukuk Dairesi’nin 11.11.2019 tarih ve 2016/6457 Esas, 2019/4615 Karar sayılı kararıyla; davalının peşin bedelli üye olduğunun sabit olduğu, davacının davalıdan genel giderleri isteyebileceği, bu nedenle mahkemece genel giderlerin tespit edilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesi, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde, davalı kooperatifin genel kurul tutanaklarında 2009 yılına ilişkin ortak gider ve yakıt ödemesine ilişkin alınmış bir kararın olmadığı, yakıt olarak kömür alındığı iddia edilmiş ise de kömür alımına ilişkin dosya içeriğinde fatura veya makbuz bulunmadığı, bu nedenle davanın ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; takip talebinde 2009 yılı için 1.000,00 TL apartman yakıt masrafı, 300,00 TL apartman aidat giderinin talep edildiğini, bunların genel gider olduğunu, tanık ifadeleri ile de apartman sakinlerinden alındığının açık olduğunu, davanın reddinin hatalı olduğunu, temyiz sebepleri olarak ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kooperatif üyeliğinden kaynaklanan itirazın iptaline ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1086 sayılı Kooperatifler Kanununun 23 ncı ve devamı maddeleri, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 427 ncı ve devamı maddeleri.
3. Değerlendirme
Davaya konu icra takibinde davacı kooperatifin, 2009 yılı için 1.000,00 TL apartman yakıt masrafını, 300,00 TL apartman aidat giderini ve 7.500,00 TL apartman yapım inşa masraflarını, alacak kalemleri olarak talep ettiği dosyada sabittir. Mahkemece, davacı ile aynı apartmanda ikamet eden apartman sakinlerinin, tanık ifadelerine başvurulmuştur. Tanık ifadelerinde; 2009 yılı için 1000,00 TL yakıt (kömür) ve 300,00 TL apartman gideri ödemelerinin apartman sakinlerince yapıldığı anlaşılmaktadır.
Bu nedenle Mahkemece bozma sonrası yapılan incelemede davalının 1.300,00 TL genel gider borcundan sorumlu olduğu kabul edilerek bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,
Peşin yatırılan harcın yatırana iadesine,
Karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,
10.04. 2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/2258 E. , 2018/5953 K.
“İçtihat Metni”
…………
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili dilekçesinde özetle, müvekkilinin ……..apartmanının 13 nolu bağımsız bölümünün sahibi olduğunu, davalı apartman yönetiminin temsil ettiği apartmanın pis su tesisatındaki sızıntıların müvekkilinin dairesini kullanılamaz hale getirdiğini, hasar yaratan sızıntı nedeniyle apartman yönetimine noter kanalı ile ihtarname ile bildirildiğini ancak hasarın düzeltilmediğini, zararın giderilmediğini, bunun üzerine ………sayılı dosyası ile tespit yapıldığı, hasar ve hasar nedeninin saptandığı, ancak az değerde saptandığını, tüm bu nedenlerle apartman yönetiminin temsil ettiği apartmanın ortak pis su giderlerinden sızan su ile oluşan hasarın karşılığı 4.000,00 TL’nin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile davalıdan tazminine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece davacının davasının bilirkişi heyet raporu doğrultusunda ancak talepten fazlaya hükmedilemeyeceğinden talep doğrultusunda kabulü ile 4.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı site yönetiminden alınıp davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu uyuşmazlık alacak istemine ilişkindir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre davacının bağımsız bölümündeki hasarın apartmanın ortak tesisatından kaynaklandığı gözönünde bulundurularak karar verildiği anlaşıldığından yerinde görülmeyen temyiz itirazının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 25/09/2018 günü oy birliği ile karar verildi.
Yargıtay 17. Hukuk Dairesi 2014/5094 E. , 2016/7051 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda; kararda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine dair verilen hükmün süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği düşünüldü:
-K A R A R-
Davacı vekili; müvekkili nezdinde konut sigortalı daireye 15.12.2010 tarihinde dahili su akıntısı nedeniyle oluşan hasar için 03.01.2011 tarihinde 2.450-TL teminat ödendiğini alınan ekspertiz raporu ve sigortalının beyanına göre Kasım ayı içinde yağmur yağmaksızın apartman giderlerinin tıkanması sonucu dairenin banyo yer süzgeci giderinden pis suların geri tepmesi sonucu dahili su hasarı meydana geldiğini ve sigortalının oturma odası ve salon laminant parkelerine duvar boyalarına evdeki çeşitli mobilya eşyalara hasar verdiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak koşuluyla 2.450-TL alacağın 03.01.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı … vekili ve diğer davalılar, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; iddia, savunma, toplanan delillere ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, konut sigorta poliçesinden kaynaklanan rücuen tazminat istemine ilişkindir.
Bina malikinin sorumluluğu 6098 sayılı TBK. md. 69 maddesine, kat maliklerinin ortak tesislerden sorumluluğu ise bu genel hüküm ile birlikte Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesine dayanmaktadır. 6098 sayılı TBK. madde 69 hükmü uyarınca, bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.
Bu maddedeki sorumluluk, objektif özen yükümlülüğüne aykırılıktan doğan ağırlaştırılmış bir kusursuz sorumluluk halidir. Diğer yandan özel hukuk sorumluluğu bakımından her zaman kusur (kast veya ihmal) unsurlarının bulunması zorunlu değildir. Bu gibi hallerde, zararın, hukuka aykırı bir davranıştan doğması yani objektif koşulun gerçekleşmesi yeterli olup, ayrıca subjektif koşula yani kusura ihtiyaç yoktur. Özellikle kusursuz sorumluluk hallerinde durum böyledir. Zarar, ihmalden de kaynaklanabilir ve ihmali bulunanlar da zarardan sorumlu olur.
Kat Mülkiyeti Kanununun 20/1-b maddesine göre “Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.”
Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olaya bakılacak olursa; 15.10.2010 tarihinde meydana gelen su basması rizikosu nedeniyle mahkemece alınan 11.1.2013 tarihli bilirkişi raporunda apartman giderinin tıkalı olması sonucu dava konusu sigortalı daireye pis suların geri tepmek suretiyle dolduğu belirtilmiştir. Mahkemece; ortak alan olan apartman giderinin tıkalı olmasında kat maliklerinin kusursuz sorumluluklarının bulunduğu kabul edilerek karar verilmesi gerekirken, hatalı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi isabetli olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 9.6.2016 tarihinde oybirliği ile karar verildi.