Haksız işgal, bir kişinin bir taşınmazı (ev, arsa, iş yeri vb.) mal sahibinin izni olmadan veya geçerli bir hukuki sebep bulunmaksızın kullanması ya da işgal etmesi durumunu ifade eder. Bu kullanım, taşınmazın asıl sahibi olan kişiye maddi zarar verebileceği gibi, mülkiyet hakkını ihlal eden bir eylem olarak değerlendirilir. Haksız işgalin hukuki dayanağı yoktur; yani bu kişi taşınmazı kullanırken kira sözleşmesi ya da mal sahibinin rızası gibi geçerli bir izne sahip değildir. Kullanılan şey gerçek kişiye ait olabileceği gibi tüzel kişiye de ait olabilir. Keza, herhangi bir şekilde ortak mülkiyet alanı olan ortak mal üzerinde birden fazla ortağın hakkı olandan fazlasını kullanması ya da tamamını kullanması da haksız işgali doğurur.
Haksız İşgal Nedir?
Haksız işgal, bir taşınmazın, mal sahibinin izni dışında ve herhangi bir hukuki dayanak olmaksızın kullanılmasını ifade eder. Kişi, taşınmazda mal sahibinin rızası olmadan oturuyorsa veya kullanıyorsa, bu durum “haksız işgal” olarak değerlendirilir. Haksız işgalin çeşitli durumları olabilir:
- Sözleşmesiz İşgal: Kiralama veya herhangi bir hukuki sözleşme olmaksızın taşınmazın kullanılması.
- Kira Süresi Dolduktan Sonra Devam Eden İşgal: Kira sözleşmesi sona ermiş olmasına rağmen kiracının taşınmazı boşaltmaması.
- İzinsiz Kullanım: Mal sahibinin mülkiyet hakkı hiçe sayılarak taşınmazın izinsiz şekilde işgal edilmesi.
İdare Haksız İşgal Nedeniyle Tahliye Talep Edebilir mi?
Evet, idare (devlet, belediye, kamu kurumları gibi kamu tüzel kişileri), mülkiyetinde olan bir taşınmaz üzerinde haksız bir işgal durumu varsa, bu işgalciyi taşınmazdan çıkartmak için tahliye talep edebilir. İdare, taşınmazlarını kanunsuz veya izinsiz bir şekilde işgal eden kişilere karşı haksız işgal davası açabileceği gibi, idari yollardan da bu kişileri tahliye edebilir.
3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun gereğince sahibinin izin ve rızası dışında taşınmazı kullanan, zorla işgal eden veya taşınmaz üzerinde çeşitli değişiklikler yapan kişilere karşı, idareden tecavüzün yani haksız işgalin önlenmesine karar verilmesi talep edilebilmektedir.
Pratik hayatta bu durum en çok kiracıların kira sözleşmesi sona ermiş olmasına rağmen kiralanan taşınmazı haklı bir gerekçe göstermeden boşaltmamaları halinde karşımıza çıkmaktadır. Buna benzer bir durum yaşandığı taktirde; kira sözleşmesinin sonra erdiğini ispatlayacak belgeler ile birlikte idareye başvuru yapılabilmektedir.
Kamu Taşınmazlarında Haksız İşgal:
Kamuya ait taşınmazların haksız şekilde işgal edilmesi durumunda, idareye ait özel yasal düzenlemeler devreye girer. Bu tür taşınmazlar, devletin mülkiyetinde olup kamusal hizmet amacıyla kullanılan ya da kullanılması planlanan yerler olabilir. Kamu mallarının haksız bir şekilde işgal edilmesi durumunda idare, genel hukuk yollarına başvurabileceği gibi idari yöntemlerle de işgali sona erdirme yetkisine sahiptir.
Örneğin:
- Hazine Taşınmazlarının İşgali: Hazineye ait olan taşınmazlar izinsiz bir şekilde işgal ediliyorsa, idare bu taşınmazların geri alınmasını ve haksız olan işgalin sona erdirilmesini talep edebilir.
- Belediye Taşınmazlarının İşgali: Belediyeye ait yerlerin işgal edilmesi halinde de belediyeler idari yolla tahliye sürecini başlatabilir.
Tahliye İşlemleri:
İdare, kamu taşınmazlarının haksız işgalinin sonlandırılması için genellikle ecrimisil talep eder ve ardından tahliye işlemlerini başlatır. Ecrimisil, taşınmazın haksız kullanımından doğan haksız kazancın tazmin edilmesidir. Haksız olan işgalin sona erdirilmesi için ise idare:
- İdari Yolla Tahliye: İdare, bazen işgalcinin tahliyesi için doğrudan idari bir işlemle hareket edebilir. İdari kurumlar (belediyeler, valilikler, hazine müdürlükleri) işgalcinin belirli bir süre içinde taşınmazı boşaltmasını talep edebilir. Eğer işgalci bu talebi yerine getirmezse zorla tahliye yoluna başvurulabilir.
- Adli Yolla Tahliye: Haksız işgal durumunda idare, mahkemelere başvurarak taşınmazın tahliyesini talep edebilir. Bu durumda mahkeme kararıyla işgalci tahliye edilir ve gerektiğinde kolluk kuvvetleri yardımıyla zorla çıkarılır.
İdare Tarafından Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Talebi:
İdare, haksız işgal eden kişilerden ecrimisil talep etme hakkına sahiptir. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle mal sahibinin uğradığı zararın, işgalci tarafından ödenmesi gereken tazminattır. İdare, kamu taşınmazının haksız kullanımından doğan zararlar ve haksız kullanım süresince elde edilen kazançların iadesi için de dava açabilir.
Ecrimisil, genellikle şu durumlarda talep edilir:
- Haksız işgalci, idarenin taşınmazını kullanarak kazanç elde ediyorsa,
- İdarenin taşınmazını uzun süre izinsiz kullanmışsa.
İdarenin Tahliye Yetkisi
İdare, mülkiyetindeki taşınmazları haksız şekilde işgal eden kişileri yasal yollardan çıkarabilir. Bu yetki, kamusal alanların korunması, kamunun mal varlığının haksız şekilde kullanılmasının önlenmesi ve kamu yararının gözetilmesi açısından önemlidir. İdare, taşınmazın niteliğine göre idari yollarla veya adli mercilere başvurarak tahliye sürecini başlatabilir.
Sonuç olarak, haksız işgal durumlarında idare, taşınmazın boşaltılmasını ve işgal süresince uğradığı zararların tazmini için çeşitli yollara başvurabilir. Bu süreçte idari ve hukuki yollar kullanılabilir ve işgalcinin taşınmazı boşaltması sağlanabilir.
Haksız işgal nedeniyle tahliye davası (ecrimisil ve tahliye davası), bir kişinin mal sahibinin izni ve onayı olmaksızın bir gayrimenkulü kullanması ya da işgal etmesi durumunda, mal sahibinin bu işgale son verilmesi ve haksız kullanım nedeniyle uğradığı zararların tazmini için açabileceği bir dava türüdür. Bu davada hem taşınmazın boşaltılması hem de işgal süresince taşınmazın kullanımından doğan zararların (ecrimisil) ödenmesi talep edilir.
Fuzuli İşgal Nedeniyle Kiracının İdari Başvuru Yolu ile Tahliye Süreci
Fuzuli işgal durumlarında tahliye işlemleri için başvurulacak idari makam, taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir. Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun 2. Maddesine göre;
Madde 2 – Taşınmaz mallara tecavüz veya müdahale edilmesi halinde; taşınmaz mal merkez ilçe sınırları içinde ise, il valisi veya görevlendireceği vali yardımcısı, diğer ilçelerde ise kaymakamlar tarafından bu tecavüz veya müdahalenin önlenmesine karar verilir ve taşınmaz mal yerinde zilyedine teslim edilir.
Merkez ilçe sınırları içerisindeyse ise valiliğe
Diğer ilçe sınırları içerisinde ise kaymakamlığa başvurulur.
Başvuru Şartları ve Süresi
Fuzuli işgalin önlenmesi için idareye başvuruda bulunacak kişinin, taşınmazın sahibi veya zilyedi olması gerekmektedir. İşgalin haksız ve izinsiz olduğunu ispatlayan belgeler (örneğin kira sözleşmesi, anahtar teslim tutanağı) ile birlikte idareye başvuru yapılmalıdır. Haksız işgalin öğrenildiği tarihten itibaren 60 gün içinde yapılmalıdır, ancak işgal tarihinden itibaren bir yıl geçtikten sonra bu makamlara başvuruda bulunulamaz.
Haksız İşgal Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
Haksız işgal, bir kişinin mal sahibinin izni veya rızası olmadan bir taşınmazı kullanması veya işgal etmesi durumunda söz konusu olur. Bu durumlarda mal sahibi, taşınmazın boşaltılmasını ve işgal nedeniyle zararlarının tazmin edilmesini isteyebilir. Haksız işgal nedeniyle tahliye davasında mal sahibi, işgalcinin taşınmazdan çıkarılmasını talep eder.
Eğer işgalci, bir kira sözleşmesine dayalı olarak taşınmazı kullanmışsa ancak süresi dolmasına rağmen taşınmazı tahliye etmiyorsa ya da kira sözleşmesi hiç yapılmamışsa, mal sahibi bu yola başvurabilir.
Şartları Nelerdir?
Haksız işgal nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için bazı şartlar vardır:
- Mal Sahibinin İzni Olmamalıdır: İşgalci, taşınmazı mal sahibinin izni ya da rızası dışında kullanıyor olmalıdır. Eğer bir kira sözleşmesi veya başka bir hukuki anlaşma varsa, bu sözleşmenin süresinin dolması veya şartlarının ihlal edilmesi gerekmektedir.
- Haksız Bir Durumun Olması: Kullanım veya işgal hukuka aykırı olmalıdır. İşgalci, bir sözleşme ya da yasal hakka dayanmaksızın taşınmazı işgal ediyor olmalıdır.
- Tahliye Talebinin Yapılması: Mal sahibi, işgalciden taşınmazı boşaltmasını ve kendisine vermesini talep etmiş olmalıdır. Bu talebe rağmen işgalci taşınmazı boşaltmıyorsa dava açılabilir.
- Zamanaşımı Süreleri: Haksız işgal nedeniyle tazminat talepleri (ecrimisil) için 5 yıllık bir zamanaşımı süresi bulunmaktadır. Bu nedenle mal sahibinin bu süre içinde dava açması gerekmektedir. Tahliye davası ise taşınmazın kullanımına yönelik talep olduğundan, bu konuda belirli bir zamanaşımı süresi yoktur ancak hakkın kötüye kullanılmaması esastır.
Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Haksız işgal nedeniyle tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Sulh hukuk mahkemeleri, kira ve taşınmaz davalarında görevli mahkemelerdir. Eğer davada aynı zamanda ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep ediliyorsa, bu taleple birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
Ancak, taşınmazın değeri ya da davadaki uyuşmazlık türüne göre bazı hallerde asliye hukuk mahkemeleri de görevli olabilir. Genellikle kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye davalarında sulh hukuk mahkemesi görevliyken, haksız işgal nedeniyle taşınmazın iadesi ve yüksek meblağlı zarar talepleri asliye hukuk mahkemesinde görülebilir.
Davanın Sonuçları
Haksız işgal nedeniyle tahliye davası sonucunda mahkeme şu kararlara varabilir:
- Tahliye Kararı: İşgalciye taşınmazı belirli bir süre içinde boşaltması için bir tahliye kararı verebilir. Bu süreye uyulmaması durumunda zorla tahliye işlemleri başlatılabilir.
- Ecrimisil Tazminatı: Mal sahibi, haksız işgal nedeniyle uğradığı zararları tazminat olarak talep edebilir. Bu tazminat genellikle işgal süresince taşınmazın kira bedeline göre hesaplanır ve işgalcinin taşınmazı kullanmasından doğan ekonomik kayıplar dikkate alınır.
Tahliye Talebi İçin Dava Aşamaları
- Öncelikle Uyarı veya İhtarname: Davanın açılmasından önce mal sahibinin işgalciye ihtarname göndererek taşınmazın boşaltılmasını talep etmesi faydalı olabilir.
- Dava Dilekçesi: Eğer işgalci taşınmazı boşaltmazsa, mal sahibi sulh hukuk mahkemesinde tahliye ve ecrimisil talebini içeren bir dava dilekçesi ile başvurabilir.
- Yargılama Süreci: Dava sürecinde taraflar dinlenir, işgalin hukuka aykırı olup olmadığı değerlendirilir ve deliller sunulur. Mahkeme, işgalin haksız olduğuna kanaat getirirse tahliye ve tazminat kararını verir.
Sonuç olarak, haksız işgal nedeniyle tahliye davası, mal sahibinin taşınmazını haksız şekilde işgal eden kişilere karşı kullanabileceği önemli bir hukuki yoldur. Hem taşınmazın boşaltılması hem de bu süreçteki zararların tazmini mümkündür.