Apartman Ortak Giderlerini Ödemeyenlere Karşı Kanun Yolları | 2025

Apartman ortak giderleri, kat mülkiyetine tabi olan yapılarda, apartmanın veya sitenin yönetimi, bakımı, onarımı ve ortak kullanım alanlarının giderleri gibi ortaklaşa yapılan harcamalardır. Bu giderlere kat malikleri (mülk sahipleri) veya kiracılar belirli kurallar çerçevesinde katılmak zorundadır. Apartman ortak giderlerinin neler olduğu 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir. Detaylı olarak bu giderlerin neler olduğunu, ödenmemesi durumunda hangi hukuki işlemlerin yapılabileceğini ve hukuksal boyutunu şu şekilde açıklayabiliriz;

Apartman Ortak Yerler Nelerdir?

Öncelikle; kat mülkiyeti kanununa göre inşaatı tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi kullanılmaya elverişli, bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibi olan kişilere ise kat maliki denilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. Maddesinde, hangi alanların ortak yer olarak nitelendirileceği belirtilmiştir.

‘’Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

1. 1. a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,[1]
   2. b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
   3. c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.’’

Yani; apartmanın vasfına göre ortak yerler ayrıca sözleşme ile belirtilebilir olsa da kanunda açıkça belirtilmiş yerler her halde ortak yer sayılmaktadır.

Apartman Ortak Giderleri Nelerdir?

Apartman veya sitelerdeki ortak giderler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi ile düzenlenmiştir.  Ortak giderler şunları içerebilir:

‘’Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

1. 1. a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
   2. b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;[4]

Katılmakla yükümlüdür.

1. 1. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.’’

Apartman ortak giderlerine örnek verecek olursak;

• Kapıcı, bahçıvan, güvenlik görevlisi gibi çalışanların ücretleri (maaş, sigorta primleri, tazminatlar),
• Temizlik, bakım ve onarım giderleri (apartman/sitenin genel temizliği, boya badana, asansör bakımı),
• Asansör, havuz, spor salonu, otopark, çocuk parkı gibi ortak kullanım alanlarının giderleri (elektrik, su, bakım),
• Isınma giderleri (merkezi sistem ısıtma varsa yakıt, bakım giderleri),
• Yönetim giderleri (yönetici veya yönetim kurulu üyelerine yapılacak ödemeler),
• Sigorta giderleri (apartmanın ortak alanlarının sigorta ettirilmesi durumunda yapılacak olan giderler),
• Genel bakım ve tamir giderleri (çatının onarımı, ortak alan aydınlatma, su tesisatlarının bakımı, vb.).

Apartman Ortak Giderleri Kim Tarafından Ödenmelidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. Maddesi ile kat maliklerinin borçları düzenlenmiştir. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Yani kiracı ile ev sahibi müteselsil olarak bu borçlardan sorumlu tutulmaktadır. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. Maddesinde ortak giderlerin teminatının ne şekilde olacağı düzenlenmiştir, ilgili hükme göre; Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Apartman Ortak Giderlerini Ödememenin Hukuki Sonuçları

Apartman giderlerini ödemeyen kat malikleri ya da kiracılar hakkında belirli hukuki yaptırımlar uygulanabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre:

‘’…(Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.[5]

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.’’

Apartman Ortak Giderlerini Ödemeyenlere Karşı Hukuken Neler Yapılabilir?

• Ödeme Zorunluluğu: Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerini ilgilendiren özel giderler ile birlikte ortak alanlara ait giderleri de ödemek zorundadır.
• Gecikme Tazminatı: Kat maliki, ortak giderleri zamanında ödemezse, gecikme tazminatı ile karşı karşıya kalır. Gecikme tazminatı, aylık %5 oranında uygulanır. Kanunda belirtilmiş olan gecikme tazminatı dışında, gider ve avans payına yıllık %9 temerrüt faizi de işlenmektedir. Borcunu zamanında ödemeyen kat maliki asıl borcuyla birlikte aylık %5 gecikme tazminatı ve yıllık %9 temerrüt faizi borcundan sorumlu olmaktadır.
• İcra Takibi: Apartman yönetimi, borcunu ödemeyen kat malikine karşı icra takibi başlatabilir. Bu durumda kat malikinden borç ile birlikte faiz ve takip masrafları da tahsil edilebilir. Bu takip genellikle ilamsız icra takibi şeklinde yapılır.
• Dava Açma: Yönetim, borcunu ödemeyen malik aleyhine sulh hukuk mahkemesinde dava açarak alacağını talep edebilir.
• Satış Yasağı ve Tahliye: Eğer kiracı ortak giderleri ödemezse, ev sahibi de sorumlu olur. Kiracı, kat malikinden bu bedelleri talep etmeden doğrudan apartman yönetimine ödeme yapmakla yükümlüdür.
• İpotek Hakkı: Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

Kat Malikleri Kullanmadığı Sebebi İle Ortak Giderleri Ödemekten Kaçınabilir mi?

Pratikte yaşanan bir diğer sorun ise; bazı kat maliklerinin kendilerinin ortak alanı kullanmadığı sebebi ile ortak giderlerden muaf olacağı iddiasıdır. Bu iddia yine Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 20. Maddesinde düzenlenmiş olup; kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınılamaz, denilerek; kat maliklerinin tümünün ortak giderlerden sorumlu olduğu hüküm altına alınmıştır. Pratikte yaşanan bu sorunlara örnek verecek olursak, yönetim planında aksi kararlaştırılmadı ise;

• Apartman asansörünü kullanmadığı için asansör tamir, bakım, onarım vs. giderlerinden kaçınan kat maliki bu giderlerden sorumludur.
• Apartman temizlik giderlerine katılmayarak kendi evinin önünü kendisinin temizlediğini söyleyen kat maliki bu giderlerden sorumludur.
• Çocuğu olmadığından bahisle, çocuk parkının ışıklandırması, tamiratı vb. giderlerine katılmayan kat maliki bu giderlerden sorumludur.

Apartman Ortak Giderleri Kapsamında Ödenmesi Gereken Diğer Unsurlar

• Özel Giderler ve Farklı Oranda Katılım: Bazı giderler bağımsız bölümlerin büyüklüğüne ya da kullanımına göre değişiklik gösterebilir. Örneğin, ısıtma giderleri veya asansör kullanımı ile ilgili giderler, maliklerin bağımsız bölümlerinin metrekare oranına göre paylaştırılabilir.
• Ortak Alanlar: Çatı, temel, dış cephe, asansör, su depoları gibi apartmanın ana unsurlarına ilişkin giderler, tüm kat malikleri arasında eşit oranda paylaştırılır.

Hukuksal Boyutu ve Uyuşmazlıklar

Eğer apartman sakinleri arasında giderler konusunda anlaşmazlık olursa, bu anlaşmazlıklar genellikle sulh hukuk mahkemelerinde çözüme kavuşturulur. Apartman yönetim kuralları, apartman yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde belirlenir.

• Yönetim Planı: Apartman veya site yönetiminin nasıl işleyeceği ve giderlerin nasıl paylaştırılacağı genellikle yönetim planında açıkça belirtilir. Bu plana aykırı bir karar alınamaz.
• İtiraz ve Dava: Bir kat maliki, ortak giderler veya yapılan harcamalar hakkında itiraz ederse, sulh hukuk mahkemesine başvurarak yapılan harcamanın iptalini ya da azaltılmasını talep edebilir.

Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti

Kendisine düşen borçları ve yükümlülükleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derece ihlal eden kat malikinin bu davranışları sonucunda kat mülkiyetinin devri mecburiyeti sonucu oluşabilmektedir. için; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. Maddesine göre;

‘’Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır.

Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :

1. 1. a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
   2. b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
   3. c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

(Değişik dördüncü fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.’’

Yani; her şeye rağmen kendisine düşen borçları yerine getirmeyen ve bu durumu diğer kat malikleri için çekilmez hale getiren kat malikinin, müstakil bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının diğer kat maliklerince kendilerine devri mahkemeden istenilebilmektedir. Sonuç olarak, apartman ortak giderleri yasal bir zorunluluk olup, ödenmemesi durumunda hukuki süreç devreye girer. Hem gecikme tazminatı hem de icra takibi gibi yaptırımlar borçluyu zor durumda bırakabilir. Bu nedenle, apartman sakinlerinin ortak giderleri zamanında ve düzenli ödemesi önemlidir. Keza bu konuda verilmiş olan Yargıtay Kararları ışığında da bu durum incelenebilmektedir. Apartman ortak giderleri ile ilgili Yargıtay kararları yazımıza tıklayarak ulaşabilirsiniz.