Kentsel Dönüşüm Müteahhit Sözleşmesi Nedir?, Örneği | 2025

Kentsel dönüşüm, yapıların depreme dayanıklı hale getirilmesi, yenilenmesi ve modernize edilmesi amacıyla eski veya riskli yapıların yıkılıp yeniden inşa edilmesi sürecidir. Bu süreç, yapıların teknik, sosyal ve çevresel standartlara uygun hale getirilmesini sağlar. Genellikle doğal afet riskleri (özellikle deprem) taşıyan bölgelerde uygulanan kentsel dönüşüm, hem bireylerin yaşam kalitesini artırır hem de şehirlerin estetik ve fonksiyonel açıdan gelişimine katkıda bulunur.

Kentsel Dönüşüm Müteahhit Sözleşmesi

Kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesi, kentsel dönüşüm kapsamındaki bir projede arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan, taşınmazın yenilenmesi ve yeniden inşa edilmesi sürecini düzenleyen yazılı bir anlaşmadır.

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit ile mal sahipleri arasında yapılacak sözleşme çok önemli olup, bu sözleşmenin detaylı ve dikkatli hazırlanması gerekir. Sözleşmenin içeriği hem mal sahiplerinin haklarını güvence altına almalı hem de müteahhitin sorumluluklarını net bir şekilde ortaya koymalıdır. Kentsel dönüşüm projelerinde en çok kullanılan sözleşme türü kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu tür sözleşmelerde müteahhit, belirli bir arsa veya taşınmaz üzerinde inşaat yapmayı taahhüt eder ve karşılığında yapılan inşaatın belirli bir kısmını veya belirli daireleri alır.

Kentsel Dönüşüm Müteahhit Sözleşmesi Örnek Maddeleri

Aşağıda, kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit ile yapılacak sözleşmenin ana başlıklarını ve örnek maddelerini, kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesi örneğini sıraladık;

 

 

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT VE KENTSEL DÖNÜŞÜM SÖZLEŞMESİ

Taraflar:

1. Arsa Sahipleri: Adı/Soyadı: _________
   Adres: _________
   TC Kimlik No: _________
2. Müteahhit: Şirket Adı: _________
   Adres: _________
   Vergi Numarası: _________

Sözleşmenin Konusu:

Bu sözleşme, arsa sahiplerine ait olan _________ adresindeki taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamında yenilenmesi amacıyla yapılacak olan inşaat işleri ile tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini düzenlemek için hazırlanmıştır.

Madde 1: Arsanın ve Projenin Tanımı

Arsa sahiplerine ait taşınmaz, kentsel dönüşüm kanunu kapsamında riskli yapı ilan edilmiş olup, müteahhit tarafından yeniden inşa edilecektir. Söz konusu taşınmazın tapu bilgileri şöyledir:

• Ada No: _________
• Parsel No: _________
• Adres: _________

Müteahhit, söz konusu adreste yeni bir bina inşa edecek olup, projenin tüm izin ve ruhsatlarını almakla yükümlüdür.

Madde 2: İnşaatın Yapım Süresi

Müteahhit, inşaata başlamadan önce gerekli yasal izinleri alacak ve _________ ay içerisinde inşaatı tamamlayacaktır. İnşaatın tamamlanma süresi, mücbir sebepler haricinde herhangi bir şekilde geciktirilemez.

Madde 3: Hak ve Yükümlülükler

1. Müteahhitin Yükümlülükleri:
   • İnşaatı, teknik şartnameye uygun şekilde eksiksiz ve zamanında tamamlamak.
   • Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binaların yerine yeni binaları imar planına uygun şekilde inşa etmek.
   • Gerekli ruhsat, izin ve sigorta işlemlerini takip etmek ve tüm inşaat masraflarını karşılamak.
   • İnşaat boyunca kullanılacak malzeme ve işçilik kalitesinden sorumlu olmak.
2. Arsa Sahiplerinin Yükümlülükleri:
   • Taşınmazlarını belirlenen süre içinde boşaltmak.
   • İnşaat boyunca projede değişiklik talep etmemek, projeyi engelleyici veya geciktirici herhangi bir faaliyette bulunmamak.
   • Tapu devri işlemlerini müteahhit ile birlikte yürütmek.

Madde 4: Teslimat ve Hak Sahipliği Dağılımı

Müteahhit tarafından inşa edilecek yeni binadan şu şekilde bir hak paylaşımı yapılacaktır:

• Arsa sahiplerine ait toplam _________ adet daire/dükkan verilecektir.
• Müteahhit ise toplam _________ adet daire/dükkan sahibi olacaktır.

Teslimatlar, müteahhit tarafından inşaatın tamamlanmasını müteakip _________ ay içinde yapılacaktır.

Madde 5: Cezai Şartlar

1. Müteahhit, inşaatı belirtilen sürede teslim etmezse, gecikilen her gün için arsa sahiplerine günlük _________ TL cezai şart ödeyecektir.
2. Arsa sahipleri, müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir.

Madde 6: Garanti ve Bakım

Müteahhit, inşaatın tamamlanmasının ardından _________ yıl boyunca işçilik ve malzemeden kaynaklanan sorunlardan sorumludur ve bu süre içinde ücretsiz bakım ve onarım yapmayı kabul eder.

Madde 7: Anlaşmazlıkların Çözümü

Bu sözleşmeden doğacak her türlü uyuşmazlıkta Yalova Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili olacaktır.

Madde 8: Sözleşmenin Yürürlüğe Girmesi

Bu sözleşme, taraflarca imzalandığı tarihte yürürlüğe girer ve inşaatın teslimi ile sona erer.

Tarafların İmzaları:

Arsa Sahipleri:
İsim/İmza: _________

Müteahhit:
İsim/İmza: _________

---

 

6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA RİSKLİ ALAN İLAN EDİLEN

…….……. İLİ, ………….…. İLÇESİ, ……………… MAHALLESİ SINIRLARI İÇERİSİNDE KALAN ………. ALANDA GERÇEKLEŞTİRİLECEK KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİNE İLİŞKİN

ÖN SÖZLEŞME (PROTOKOL) TUTANAĞI

 

MADDE 1-) TARAFLAR

İşbu Ön Sözleşme (protokol) bir tarafta aşağıda kimlik ve taşınmaza ilişkin bilgiler bulunan HAK SAHİBİ ile;

HAK SAHİBİ
ADI SOYAD-BABA ADI / unvan	T.C. KİMLİK / PASAPORT / VERGİ NO	İLETİŞİM BİLGİLERİ

 

ÖN SÖZLEŞMEYE KONU TAŞINMAZIN / TAŞINMAZLARIN MÜLKİYET BİLGİLERİ
Sıra No	Ada / Parsel	Yüzölçümü	Hisse Pay/ Payda	Arsa Pay/ Payda	Yüzölçümü Arsa Hisse Miktarı	Kütük Tipi	Gayrimenkul Niteliği	Blok	Kat	Bağ. Böl. No	Bağ. Böl. Tipi

 

			ÖN SÖZLEŞMEYE KONU TAŞINMAZIN / TAŞINMAZLARIN BİNA BİLGİLERİ
Sıra No	Ada / Parsel	Site / Apartman		Cadde Sokak	Kapı No	Kat	Bağ. Böl. No	Bağ. Böl. Tipi	Mimari Proje Bağımsız Bölüm Alanı	Fiili Kullanım Bağ. Böl. Alanı	Kullanım Şekli

 

ÖN SÖZLEŞMEYE KONU TAŞINMAZIN / TAŞINMAZLARIN MERİ PLAN VE İMAR BİLGİLERİ
Sıra No	Ada/Parsel	Plan Fonksiyonu	İnşaat Nizamı	TAKS	KAKS	Yükseklik/Kat Adedi	Parselin Emsale Esas Alanı	Yapı Ruhsatı	Mimari Proje

 

diğer tarafta ……………………/……….. adresli, …. İli ticaret siciline kayıtlı, ……………. Mersis/Vergi numaralı, ……….. Kuruluş Tarihli, ……………… İnşaat ve Ticaret Anonim Şirketi arasında imzalanmıştır.

 

MADDE 2-) TANIMLAR

BAKANLIK           : Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığını,

BELEDİYE            : Yalova Belediye Başkanlığını,

İDARE                  : ………. Kentsel Dönüşüm İnşaat ve Ticaret Anonim Şirketini,

KANUN                : 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanununu,

YÖNETMELİK      : 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğini,

PROJE                  : Riskli alanda İDARE tarafından yapılacak / yaptırılacak kentsel dönüşüm projesini,

PROJE ALANI      : 20/11/2017 tarih ve 2017/… sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında, “riskli alan” ilan edilen ………. İli, ……….. İlçesi, …………. Mahallesi sınırları içerisinde bulunan ……………..metre kare alanı,

TAŞINMAZ           : 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyeti kapsamına giren arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölüm/bağımsız bölümleri,

HAK SAHİBİ        : PROJE ALANI’ndaki taşınmazlar üzerinde Hak Sahibi olduğu ilgili tapu kütüğünde kayıtlı kişi veya kişileri,

BAĞIMSIZ BÖLÜM: Binanın, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya uygun olup; 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerini,

BAĞIMSIZ BÖLÜM ALANI: Mimari projesine göre hesaplanan bağımsız bölüm alanını (balkon, ışıklıklar, havalandırmalar vb alanlar hariç), mimari projesi bulunmayan binalarda sahada tespit edilen alanı (balkon, ışıklıklar, havalandırmalar vb alanlar hariç) ifade eder.

 

MADDE 3-) ÖN SÖZLEŞMENİN (PROTOKOLÜN) KONUSU VE KAPSAMI

Sözleşmede belirtilmiş olan, proje alan sınırları içerisindeki yapıların %70’inden fazlasının imar mevzuatına aykırı veya yapı ruhsatı alınmaksızın 1999 yılından önce inşaa edilmiş olması nedeniyle “Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği” ve “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” kıstaslarına uygun değildir.

Bu nedenle, bu yapılarının taşıdığı riskin bilincinde olan; hak sahipleri, kanun ve hükümlerine göre mevcut yapılarının yıkılarak yerlerine günün koşullarına ve ilgili yönetmeliğe uygun, yeni ve modern yapıların inşa edilmesine yönelik olarak her tür harita, imar planı, tasarım projesi, arazi ve arsa düzenlemeleri, mimari projeler ile inşaatların yapılması veya yaptırılması vb. tüm iş ve işlemlerin İDARE tarafından ivedilikle başlatılmasına ve yapılmasına / yaptırılmasına muvafakat etmektedir.

İDARE ile HAK SAHİPLERİ arasında imzalanan işbu belge bir ÖN SÖZLEŞME olup, sözleşmeye konu işin gerçekleştirilmesine ilişkin temel prensiplerin belirlenmesi amaçlanmaktadır. Taraflar arasında imzalanan sadece ÖN SÖZLEŞME olup, taraflar arasında sonradan imzalanacak olan ANA NİHAİ SÖZLEŞME ile İşin gerçekleştirilmesine ilişkin detaylı hak ve yükümlülükler ve ilgili diğer hususlar ile hak sahiplerine verilecek daireler ve nitelikleri gibi konular detaylı hususlar düzenlenecektir.

İşbu ÖN SÖZLEŞME, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, gayrimenkul satış sözleşmesi veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilemez.

 

MADDE 4-) YASAL DAYANAĞI

………… İli, ……….. İlçesi, …………… Mahallesi sınırları içerisinde yer alan …………….. 20/11/2017 tarih ve 2017/… sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile “riskli alan” ilan edilmiş olup bu karar, 01/01/2025 tarih ve … sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

16/05/2012 tarihli 6306 sayılı Afet Riskli Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında
Kanunun 2nci maddesinin 1inci fıkrasının (b) bendi gereğince BAKANLIĞIN 12/03/2018 tarih ve … sayılı yazısı ile ………. Belediye Başkanlığına verdiği yetkiye istinaden ……………. tarih ve …… sayılı ……… Belediye meclis kararı ile  ………Mersis/Vergi numaralı …………..İnşaat ve Ticaret Anonim Şirketi kentsel dönüşüm uygulamaları konusunda yetkilendirilmesi ile iş bu Ön Sözleşme düzenlenmiştir.

 

MADDE 5-) SÖZLEŞMENİN GENEL ESASLARI

İş bu Ön Sözleşme gereğince;

5.1. Meri imar planında “Konut” fonksiyonunda bulunan parsellerde;

1. Yapı ruhsatına esas onaylı mimari projesi olan binalarda yer alan konut bağımsız bölümün hakedişi; mimari projesinde tespit edilen BAĞIMSIZ BÖLÜM ALANI’nın en az %85’ine karşılık gelen alan olarak hesaplanacaktır. Meri imar planı yapılaşma koşullarına göre parselin kullanılmamış imar hakkının olması durumunda bağımsız bölümün hak ediş hesabında değerlendirilecektir.
2. Yapı ruhsatına esas onaylı mimari projesi bulunmayan binalarda yer alan konut bağımsızının hakedişi; bulunduğu parselin meri imar planı yapılaşma koşulları doğrultusunda hak sahibinin hissesine düşen emsale esas alanının %85’ine karşılık gelen alan olarak hesaplanacaktır. Tespit edilen alanın, emsal alanından az olması durumunda aradaki fark hak ediş hesabında değerlendirilecektir.
3. Üzerinde yapı bulunmayan “Konut” parsellerinin hak edişi; meri imar planı yapılaşma koşullarına göre hesaplanan emsale esas alanın en az %65’ine karşılık gelen alan olarak hesaplanacaktır.

5.2. Meri imar planında “Konut” dışı fonksiyonunda bulunan parsellerde;

1. “Ticaret” ve “Küçük Sanayi” kullanımındaki bina ve/veya bağımsız bölümün hak edişi; meri imar planı yapılaşma koşulları doğrultusunda hesaplanan ve hak sahibinin hissesine düşen emsale esas alanının en az %70’ine karşılık gelen alan olarak hesaplanacaktır.
2. “Turizm” kullanımındaki binaların hak edişi; meri imar planı yapılaşma koşulları doğrultusunda hesaplanan ve hak sahibinin hissesine düşen emsale esas alanının en az %65’ine karşılık gelen alan olarak hesaplanacaktır.
3. Üzerinde yapı bulunmayan “Ticaret”, “Küçük Sanayi” ve “Turizm” parsellerinin hakedişi; meri imar planı yapılaşma koşullarına göre hesaplanan emsale esas alanın en az %65’ine karşılık gelen alan olarak hesaplanacaktır.

HAK SAHİPLERİ ile Ön Sözleşmelerin imzalanması, plan ve projelerin hazırlanarak onaylanması neticesinde kesinti oranı netleşerek yeni Bağımsız Bölüm tip ve metrekareleri belirlenmiş olacaktır.

HAK SAHİBİ Nihai Sözleşme aşamasında, yeni PROJE de tasarlanan bağımsız bölüm tiplerinden, yukarıda belirlenen BAĞIMSIZ BÖLÜM ALANI üzerinden seçimini yapacaktır.

“Konut” kullanımındaki taşınmazlar, mevcut şerefiyeleri de dikkate alınarak mümkün olan en yakın yerdeki “Konut” yapı adasında inşa edilecek “Konut” nitelikli yeni bağımsız bölümlerden belirlenecektir. HAK SAHİBİ hakkına düşen BAĞIMSIZ BÖLÜM tipinden bir büyük tipteki daireyi borçlanarak seçebilir. Bu hususta inşaat m² birim satış bedeli, borç-alacak miktarı ve ödeme şartları ile ilgili diğer detaylar imzalanacak Nihai Sözleşme ile belirlenecektir.

“Ticaret” ve “Küçük Sanayi” kullanımındaki taşınmazlar, mevcut şerefiyeleri de dikkate alınarak mümkün olan en yakın yerdeki “ticaret” veya “konut ve ticaret” yapı adasında inşa edilecek “nitelikli ticaret” fonksiyonundaki BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDEN belirlenecektir.

“Turizm” kullanımındaki taşınmazlar, mevcut şerefiyeleri de dikkate alınarak mümkün olan en yakın yerdeki “turizm” yapı adasında inşa edilecek “turizm” fonksiyonunda belirlenecektir.

Taraflar, söz konusu metrekare hakedişi ile kendisine verilecek daire metrekareleri toplamı arasında bir fark oluşması halinde, ileride imzalanacak Nihai Sözleşme ile mahsuplaşmayı kabul eder.

İDARE; PROJE ALANI içerisinde yeterli gördüğü sayıda HAK SAHİBİ ile Ön Sözleşme imzalanmasını takiben mimari proje, mevcut dairelerin alansal bilgileri ve arsa paylarını esas alarak Hak Sahiplerini Nihai Sözleşmeyi imzalamaya davet edecektir. “Ön Sözleşme” ve “Nihai Sözleşme” birbirinden ayrı olarak esas alınamaz, bir bütündür ve birlikte geçerlidir. Nihai Sözleşmenin imzalanmaması veya PROJE ALANINDA 2/3 oranında ön sözleşme imzalanamamış olması halinde, işbu Ön Sözleşme geçersiz sayılır.

 

MADDE 6-) İNŞAAT SÜRESİ VE KİRA YARDIMI

İnşaatlar İDARE tarafından, projesine uygun olarak, yapı ruhsatının alınarak yıkım işleminin yapılmasını müteakip …… (… ) ay içerisinde tamamlanması ve teslime hazır hale getirilmesi planlanmaktadır.

İnşaat süresince (asgari …… ay) her bir HAK SAHİBİ’ne BAKANLIĞIN yayımladığı kira yardımı yapılmasına dair yönetmelik, yönerge ve kılavuzlarına uygun olarak yine BAKANLIĞIN her yıl belirlediği miktar üzerinden kira yardımı yapılacaktır.

Kira yardımının başlaması için, HAK SAHİBİ ile bu Ön Sözleşmeden sonra imzalanacak Nihai Sözleşme sonrasında; BELEDİYE veya İDARE tarafından, kendisine gönderilecek olan bildirimi takiben 30 (otuz) gün içerisinde işbu Ön Sözleşmeye konu taşınmazı tahliye ederek İDARE’ye teslim edecek olup, bu arsa ve üzerindeki yapının elektrik, su ve diğer tüm aboneliklerini kapattıracak, her türlü takyidattan ari olarak yapının boş olduğu, içerisinde ikamet eden hiç kimsenin bulunmadığını, boşaltılan meskenin idareye tesliminin hazır olduğunu; İDARE’ye yazılı olarak bildirecektir.

 

MADDE 7-) İKAMETGÂH VE TEBLİGAT ADRESLERİ

Tarafların tebligat adresleri aşağıda belirtilmiş olup, bu adreste olabilecek değişiklikler yazılı olarak en geç 2 (iki) hafta içerisinde karşı tarafa yazılı olarak bildirilmediği sürece Ön Sözleşmede yazılı adrese yapılacak tebligatlar geçerli sayılacaktır. İşbu Ön Sözleşme bu dahil 7 maddeden oluşmakta olup … / … /20…  tarihinde, ……… Belediyesi …………… Mahallesi Kentsel Dönüşüm Ofisi adresinde 2 (İki) nüsha ve tarafların iradelerine uygun olarak kabul edilerek imza edilmiştir.

 

Ekler:

 

• Mülk Bilgi Formu
• Kimlik/Pasaport Fotokopisi
• Tapu Senedi Fotokopisi
• Veraset İlamı (varsa)
• Ruhsat/İskan/Mimari Proje Belgesi (varsa)
• Tüzel Kişiler için Yetki Belgesi
• İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı (işyerleri için)
• Vergi Levhası (işyerleri için)

 

Tarih : …. / …. / 20… İMZA   TC. Kimlik No :                                                              Adı Soyadı      : Adres              :	Tarih : …. / …. / 20… İMZAFİRMA ADI
ONAY

 

Kentsel Dönüşüm Müteahhit Sözleşmesi Örneğini linke tıklayarak indirebilirsiniz.