Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin mevcut ekonomik şartlara göre güncellenmesi amacıyla kiracı ya da mal sahibi tarafından açılan bir dava türüdür. Bu davayla, kira bedelinin emsal kiralar, ekonomik gelişmeler ve kira sözleşmesindeki hükümler göz önüne alınarak, mahkeme tarafından adil ve güncel bir şekilde belirlenmesi talep edilir.
Kira Bedelinin Belirlenmesi Türk Borçlar Kanunu Madde 344’de düzenlenmiştir: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır
Kira Tespit Davasının Şartları
- Kira Sözleşmesi: Taraflar arasında bir kira sözleşmesinin varlığı gerekir. Bu sözleşme yazılı veya sözlü olabilir. Kira tespit davası, genellikle kira süresi devam ederken ya da kira süresi sonunda kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılır. Kira sözleşmesi ile taraflar artık kiracı – ev sahibi konumundadır. Kira sözleşmesinin yazılı olması taraflar arasındaki kira ilişkisinin ispatı bakımından tavsiye edilmektedir. Kira sözleşmesinin tespitinde tarafların; WhatsApp, sosyal medya, mesajlaşma gibi elektronik kanallardaki yazışmaları da delil olarak sayılmaktadır.
- Mevcut Kira Bedelinin Uygun Olmaması: Mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına veya taraflar arasındaki anlaşmaya göre fazla ya da düşük olması gerekir. Örnek vermek gerekirse; bir apartman içerisinde diğer mevcut durumların oluşmadığı hallerde, tüm kiracıların aynı anda oturmaya başladığını varsayacak olursak; dairelerin kira bedellerinin hemen hemen yakın olması beklenmektedir. On daireli bir apartmanın dokuz dairesinin on beş bin Türk Lirası kira ödediğini, geriye kalan dairenin ise üç bin Türk Lirası ödediğini varsayacak olursak; geriye kalan dairenin ev sahibinin mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uymadığı gerekçesi yerinde olabilmektedir. Mevcut kira bedelinin uygun olmaması ise kira piyasasının araştırılması ile ortaya çıkmaktadır.
- Hukuki Yararın Varlığı: Hukuki yarar; davacının kira tespiti davası açmakta bir yararının bulunması anlamına gelmektedir. Örnek vermek gerekirse; kira sözleşmesinde artırım maddesi olmasına rağmen taraflarca bu oranının belirlenmemiş olması nedeniyle anlaşmazlık çıkması durumunda her iki tarafın da kira bedelinin tespiti davası açmada hukuki yararı vardır.
- Kira Artış Oranları: Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi gereği, kira bedeli artışı yasal sınırlar içinde olmalıdır. Sözleşmede aksi belirtilse bile, artış oranı yıllık ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) artış oranını geçemez. Ancak anlaşmazlık olduğunda mahkeme bu oranlar çerçevesinde kira bedelini belirler.
Kira Tespit Davasında Mahkemenin Değerlendirdiği Unsurlar
- Emsal Kira Bedelleri: Mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer gayrimenkullerin kira bedellerini dikkate alır.
- Taşınmazın Fiziki ve Ekonomik Durumu: Kiralanan mülkün özellikleri, bakımı, kullanım şekli ve değeri kira bedelinin belirlenmesinde önemli rol oynar.
- Ekonomik Koşullar: Ülke genelindeki enflasyon, faiz oranları ve genel ekonomik durum da mahkemenin göz önünde bulunduracağı faktörlerdir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
- Kira Sözleşmesi Devam Ederken: Kira tespit davası, kira dönemi içinde veya sonunda açılabilir. Dava, yeni kira dönemine yönelik kira bedelinin belirlenmesi için açılmalıdır. Mahkeme kararları genellikle davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
- Sözleşme Süresinin Bitiminden Sonra: Sözleşmenin uzaması durumunda, uzayan kira dönemi için kira bedelinin tespiti amacıyla açılabilir.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
- Kiracı: Kira bedelinin aşırı yüksek olduğunu düşünen kiracı, kira bedelinin düşürülmesi için dava açabilir.
- Mal Sahibi (Kiraya Veren): Kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük olduğunu düşünen kiraya veren, bedelin artırılması için dava açabilir.
Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Nedir?
Kira tespit davalarında; görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kira tespit davalarında; yetkili mahkeme ise kira sözleşmesinin ifa edildiği yer mahkemesidir.
Bu dava, kira bedelinin hem kiracı hem de mal sahibi için adil bir seviyede tutulmasını amaçlar ve ekonomik koşullara göre kira bedelinin düzenlenmesine olanak tanır.
Dava Açma Süresi ve Zamanlaması
Kira tespit davası, kira dönemi sona ermeden açılmalıdır. Dava açıldıktan sonra mahkeme yeni kira bedelini belirlerse, karar yeni kira döneminin başından itibaren uygulanır.
Beş yıldan uzun süre devam eden kira sözleşmelerinde, her beş yıllık sürenin sonunda taraflardan biri kira tespit davası açarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir.
Kira Tespit Davası Sonucu
Mahkeme, kira tespit davası sonucunda taşınmazın güncel piyasa değerine ve diğer unsurlara dayanarak yeni bir kira bedeli belirler. Bu belirlenen kira bedeli, genellikle davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olacak şekilde düzenlenir. Ancak kiracı veya kiraya veren, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeline itiraz edebilir ve temyiz yolu açık olabilir.
Bu davayı açan tarafın haklı gerekçeler sunması ve mahkemeye kira bedelinin tespiti için uygun deliller sunması önemlidir. Emsal kiralarla ilgili belgeler, bilirkişi raporları ve bölgedeki kira bedelleri hakkında bilgiler mahkemeye sunulmalıdır. Özetle, kira tespit davası, kiracı ya da kiraya verenin kira bedelinin piyasa koşullarına ve ekonomik duruma uygun hale getirilmesini talep ettiği bir dava türüdür. Dava süreci, mevcut kira bedelinin adil bir şekilde yeniden belirlenmesine yöneliktir ve emsal kiralar, ekonomik durum ve taşınmazın özellikleri dikkate alınarak değerlendirilir.