Gayrimenkul hukuku, bireylerin en temel haklarından biri olan mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren geniş bir alandır. Bu alanda sıklıkla karşılaşılan kavramlardan biri de tapu şerhidir. Tapu şerhi, tapu kütüğüne işlenen ve gayrimenkul üzerindeki hakları kısıtlayan veya açıklayan bir beyan olup, taşınmazın maliki veya üçüncü kişiler için önemli hukuki sonuçlar doğurabilir. Bu yazımızda tapu şerhinin ne olduğunu, nasıl kaldırılabileceğini, kaldırma süreçlerini ve örnek bir dilekçeyi detaylarıyla ele alacağız.
Tapu Şerhi Nedir?
Tapu şerhi, Türk Medeni Kanunu (TMK) ve ilgili diğer kanunlar uyarınca, bir taşınmaz malın tapu kütüğünün “beyanlar” veya “şerhler” sütununa yazılan ve o taşınmazla ilgili hukuki durumu açıklayan veya belirli hakları kısıtlayan bir kayıttır. Şerhler, taşınmaz üzerinde çeşitli kısıtlamalar, haklar veya yükümlülükler olduğunu üçüncü kişilere bildirme amacı taşır. Bu kayıtlar sayesinde, taşınmazla ilgili işlem yapacak kişiler (örneğin alıcılar), taşınmazın üzerindeki hukuki durumu önceden görebilir ve buna göre hareket edebilirler.
Tapu şerhlerinin bazı yaygın örnekleri şunlardır:
- İhtiyati Haciz: Borçlunun mal kaçırmasını engellemek amacıyla mahkeme kararıyla konulan geçici haciz.
- İhtiyati Tedbir: Bir davanın konusu olan malın elden çıkarılmasını veya üzerinde değişiklik yapılmasını engellemek amacıyla mahkemece konulan tedbir.
- Satış Vaadi Sözleşmesi Şerhi: Taşınmazın belirli bir kişiye gelecekte satılacağına dair yapılan sözleşmenin tapuya işlenmesi. Bu şerh, taşınmazın başkasına satılmasını engellemez ancak satış vaadi lehtarının haklarını korur.
- Önalım (Şufa) Hakkı Şerhi: Kanundan veya sözleşmeden doğan önalım hakkının tapuya şerh düşülmesi.
- Geri Alım (Vefa) Hakkı Şerhi: Belirli bir bedel karşılığında satılan taşınmazın belirli bir süre içinde geri alınabilmesi hakkının şerhi.
- Kira Sözleşmesi Şerhi: Uzun süreli kira sözleşmelerinin tapuya şerh düşülerek, taşınmazın yeni maliki tarafından da kiracının haklarının korunmasını sağlaması.
- Aile Konutu Şerhi: Evli çiftlerin yaşadığı konutun, eşlerden birinin rızası olmadan satılmasını veya üzerinde başka bir işlem yapılmasını engellemek amacıyla konulan şerh.
Tapu Şerhi Nasıl Kaldırılır?
Tapu şerhinin kaldırılması, şerhin niteliğine ve konulma nedenine göre farklılık gösterir. Genel olarak, bir tapu şerhi şu yollarla kaldırılabilir:
- Şerhi Koyduranın Talebiyle: Şerhi tapuya işleyen kişi veya kurum (örneğin alacaklı, mahkeme, idari birim) şerhin konulma nedeni ortadan kalktığında veya feragat ettiğinde, ilgili tapu müdürlüğüne yazılı başvuru yaparak şerhin kaldırılmasını talep edebilir. Bu en yaygın ve en basit kaldırma yöntemidir.
- Mahkeme Kararıyla: Şerhin kaldırılması konusunda şerhi koyduran ile taşınmaz maliki arasında bir anlaşmazlık olması veya şerhin hukuka aykırı şekilde konulduğu iddiasıyla, malik veya ilgili üçüncü bir kişi mahkemeye başvurarak şerhin kaldırılmasını talep edebilir. Mahkeme, delilleri değerlendirerek şerhin kaldırılmasına veya devamına karar verir. Özellikle ihtiyati haciz, ihtiyati tedbir gibi şerhler, ilgili davanın sona ermesi veya teminat gösterilmesi gibi nedenlerle mahkeme kararıyla kaldırılır.
- Sürenin Dolması veya Şartın Gerçekleşmesi: Bazı şerhler belirli bir süre için veya belirli bir şartın gerçekleşmesi halinde geçerli olmak üzere konulur. Bu süre dolduğunda veya şart gerçekleştiğinde, ilgili tapu müdürlüğüne başvurularak şerhin kendiliğinden kaldırılması talep edilebilir. Örneğin, satış vaadi sözleşmelerinin şerhi 5 yıl içinde işlem yapılmazsa kendiliğinden kalkar.
- Hak Düşürücü Sürelerin Geçmesi: Bazı şerhler için kanunda belirli hak düşürücü süreler öngörülmüştür. Bu süreler içinde hak kullanılmazsa şerh hükümsüz hale gelir ve kaldırılabilir.
Tapu Şerhi Kaldırılması Nereden İstenir?
Tapu şerhinin kaldırılması talebi, taşınmazın kayıtlı olduğu Tapu Müdürlüğü‘ne yapılır. Eğer şerhin kaldırılması mahkeme kararı gerektiriyorsa, ilgili mahkemeye (Asliye Hukuk Mahkemesi, İcra Hukuk Mahkemesi vb.) dava açılması gerekir.
Tapu Şerhinin Kaldırılmasına Dair Süreçler
Tapu şerhinin kaldırılması süreci, şerhin türüne ve kaldırma yöntemine göre farklılık gösterir. Ancak genel hatlarıyla şu adımları içerir:
- Gerekli Belgelerin Temini: Şerhin türüne göre kaldırılmasını sağlayacak belgeler toplanır. Bu belgeler şunlar olabilir:
- Şerhi koyduranın şerhin kaldırılmasına dair yazılı beyanı veya muvafakatnamesi (örneğin alacaklıdan alınacak borcun ödendiğine dair belge).
- Mahkeme kararı (kesinleşmiş).
- Sürenin dolduğunu veya şartın gerçekleştiğini gösteren belgeler.
- Kimlik belgesi (nüfus cüzdanı veya pasaport).
- Vekaletname (işlem vekil aracılığıyla yapılıyorsa).
- Tapu Müdürlüğüne Başvuru: Toplanan belgelerle birlikte taşınmazın bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne yazılı bir dilekçe ile başvuru yapılır. Dilekçede, hangi şerhin neden kaldırılmak istendiği açıkça belirtilmelidir.
- İnceleme ve Karar: Tapu müdürlüğü, sunulan belgeleri ve talebi inceler. Belgeler eksiksiz ve hukuka uygun bulunursa, şerhin kaldırılmasına karar verilir ve tapu kütüğündeki ilgili kayıt silinir.
- Mahkeme Yoluyla Kaldırma: Eğer şerhi koyan taraf kaldırmaya yanaşmıyorsa veya hukuki bir ihtilaf varsa, ilgili mahkemede (genellikle Asliye Hukuk Mahkemesi) dava açılır. Mahkeme, yapılan yargılama sonucunda şerhin kaldırılmasına karar verirse, bu karar kesinleştikten sonra Tapu Müdürlüğü’ne ibraz edilerek şerh kaldırılır.
Tapu Şerhi Kaldırma Dilekçesi Örneği
Aşağıda, en yaygın tapu şerhi kaldırma durumlarından biri olan ve şerhi koyduran tarafın muvafakati ile gerçekleştirilen bir dilekçe örneği sunulmuştur. Mahkeme kararıyla kaldırma veya diğer özel durumlar için dilekçe içeriği farklılık gösterecektir.
T.C. [İLİ YAZINIZ] TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE
BAŞVURUDA BULUNAN : [Adınız Soyadınız] [T.C. Kimlik Numaranız] [Adresiniz] [Telefon Numaranız]
KONU : Tapu kaydına işlenmiş olan [Şerhin Türü, örn: İhtiyati Haciz, Satış Vaadi Şerhi vb.] şerhin kaldırılması talebidir.
AÇIKLAMALAR :
- Müdürlüğünüz nezdinde [İl], [İlçe], [Mahalle/Köy], [Ada No], [Parsel No] adresinde kayıtlı bulunan ve mülkiyeti tarafıma ait olan taşınmaz üzerinde [Şerhin Konulma Tarihi] tarihinde, [Şerhi Koyduran Kişi/Kurum Adı, örn: [Alacaklı Adı Soyadı], [Mahkeme Adı] – [Esas No/Karar No]] tarafından tesis edilmiş olan [Şerhin Türü, örn: İhtiyati Haciz] şerhi bulunmaktadır.
- Söz konusu şerhin konulmasına sebep olan [Şerhin Konulma Nedeni, örn: borç ödenmiştir, dava sonuçlanmıştır, satış vaadi sözleşmesinin şartları yerine getirilmiştir vb.] ortadan kalkmıştır.
- Bu kapsamda, şerhi koyduran [Şerhi Koyduran Kişi/Kurum Adı] tarafından şerhin kaldırılmasına ilişkin [Muvafakatname/Mahkeme Kararı/İlgili Belgenin Adı ve Tarihi] ekte sunulmuştur.
TALEP VE SONUÇ :
Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle, tapu kaydında bulunan [Şerhin Türü] şerhinin taşınmazın tapu kaydından terkin edilerek kaldırılmasını ve gereğinin yapılmasını arz ve talep ederim.
EKLER :
- [Şerhi Kaldırma Gerekçesini Destekleyen Belge, örn: Alacaklının Muvafakatnamesi, Mahkeme Kesinleşme Şerhli Kararı, Borcun Ödendiğine Dair Belge vb.]
- Nüfus Cüzdanı Fotokopisi
- [Varsa: Vekaletname]
Saygılarımla,
[Tarih]
[Adınız Soyadınız] [İmza]
Unutulmamalıdır ki, her somut olayın kendine özgü koşulları bulunmakta olup, tapu şerhinin kaldırılması süreci ve dilekçe örneği bu koşullara göre değişiklik gösterebilir. Bu nedenle, hukuki işlemlerinizde bir avukattan destek almanız, hak kaybı yaşanmaması adına büyük önem taşımaktadır.