Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) Nedir?
Üst hakkı nedir? Üst hakkı Türk Medeni Kanunu’na göre bir arsa veya arazi üzerinde yapı inşa etme ve bu yapıyı kullanma hakkını üçüncü bir kişiye tanıyan bir irtifak hakkıdır. Bu hak, özellikle gayrimenkul geliştirme projelerinde veya yapılaşmanın kısıtlı olduğu arazilerde yaygın olarak kullanılır. Üst hakkı, bir taşınmaz maliki ile üst hakkını kazanacak kişi arasında yapılan sözleşmeyle doğar ve bağımsız bir hak olarak tapuya tescil edilebilir.
Üst Hakkı ve İnşaat Hakkı
-
Tanımı:
Üst Hakkı (İnşaat Hakkı): Bir arsa ya da arazi maliki ile üçüncü bir kişi arasında yapılan anlaşma ile üçüncü kişiye, bu taşınmazın üstüne inşaat yapma ve bu inşa edilen yapıdan yararlanma yetkisi verir. Başka bir deyişle, üst hakkı, başkasına ait bir arsa üzerinde inşaat yapma ve bu yapı üzerinde sınırlı mülkiyet hakkı kazanma anlamına gelir.
İnşaat Hakkı (Bina Hakkı): Üst hakkı kapsamında üçüncü kişinin bir yapıyı inşa etme yetkisidir. Bu hak, mülkiyetin tamamen üçüncü kişiye geçmesini içermez, ancak yapılan yapılar üzerinde üst hakkı sahibine belirli bir süreliğine mülkiyet hakkı tanır.
-
Özellikleri:
- Bağımsız ve Sürekli Olması: Üst hakkı, tapuya tescil edilebilir ve bağımsız bir hak olarak taşınmaz mülkiyeti gibi satılabilir, devredilebilir, miras bırakılabilir. Bu hakkın süresi genellikle 99 yıl ile sınırlıdır (bağımsız ve sürekli irtifak hakkı).
- Mülkiyet Ayrılığı: Arsa maliki, arsa üzerinde mülkiyetini sürdürürken, üst hakkı sahibi inşa edilen yapıların sahibi olur. Üst hakkı süresi boyunca bu yapıların mülkiyeti arsa malikine geçmez.
- Süreli veya Süresiz Olabilir: Üst hakkı genellikle belirli bir süre için tesis edilir. Bu süre sonunda arsa sahibi ile yapılan anlaşma çerçevesinde yapıların durumu kararlaştırılır. Süre bittiğinde genellikle inşa edilen yapı arsa sahibinin mülkiyetine geçer.
-
Kullanım Alanları:
- Yatırım Amaçlı Kullanım: Büyük projelerde yatırımcılar, arsa satın almak yerine üst hakkı ile araziyi kullanmayı tercih edebilirler. Bu sayede sermaye gereksinimleri azalır ve uzun vadede inşaatı yapılan bina üzerinde hak sahibi olabilirler.
- Kamu Projeleri: Belediyeler ve kamu kurumları, arsa sahiplerine tazminat ödemek yerine üst hakkı ile inşaat projelerini gerçekleştirebilirler.
- Kat Karşılığı İnşaat: Arsa sahibi, arsanın bir kısmını üst hakkı ile müteahhide devredebilir ve karşılığında yapılan binaların bir kısmına sahip olabilir.
-
Tapuya Tescili:
Üst hakkı, taşınmazın üzerinde bağımsız bir hak olduğu için tapu siciline tescil edilir. Tescil edilmesi, hak sahibine yapı üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı kazandırır. Tapu kaydında “üst hakkı” belirtildiği sürece, bu hak üçüncü kişilere de devredilebilir.
-
Hak Sahiplerinin Yükümlülükleri:
Üst Hakkı Sahibinin Yükümlülükleri:
- Taşınmaz maliki ile yapılan anlaşmaya göre belirlenen koşullar çerçevesinde inşaatı tamamlamak ve süre sonunda yapıyı devretmek.
- Eğer belirli bir kira veya ücret karşılığında üst hakkı tesis edildiyse, bu kira bedelini arsa sahibine ödemek.
Taşınmaz Maliki Yükümlülükleri:
- Üst hakkı sahibine taşınmazın üzerinde inşaat yapması için gerekli izinleri ve ortamı sağlamak.
- Üst hakkı süresince yapı üzerindeki haklarını kullanmamak.
-
Üst Hakkı Nasıl Sona Erer?
Üst hakkı belirlenen sürenin sona ermesi, tarafların anlaşarak feshetmesi ya da şartların yerine getirilmemesi gibi nedenlerle sona erebilir. Üst hakkı sona erdiğinde, inşaat yapılmışsa bu inşaatın mülkiyeti genellikle arsa sahibine geçer. Üst hakkı, taraflar arasında yapılacak anlaşmaya göre belirlenmişse, yapının mülkiyeti de devredilebilir veya yıkılması gerekebilir.
-
Avantajları:
- Arsa Sahibi İçin: Arsa sahibi, arsanın üzerinde haklarını kaybetmeden ekonomik olarak değerlendirebilir. Yapılan inşaattan faydalanabilir veya kira geliri elde edebilir.
- Üst Hakkı Sahibi İçin: Yatırımcı, yüksek arsa maliyetleri olmadan inşaat yapabilir ve belirli bir süre mülkiyet hakkına sahip olabilir.
-
Üst Hakkı ve Tapu Kütüğüne Kayıt
Türk Medeni Kanunumuzun 826. Maddesinde, üst hakkının tapu kütüğüne kaydı şekli yer almaktadır. göre; ‘’Madde 826- Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.
Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer.
Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu
kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.
-
Üst Hakkında Bedel
Türk Medeni Kanunumuzun 829. Maddesinde üst hakkının bedel yönünden düzenlenmesi yer almaktadır; ‘’ Madde 829- Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez.
Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir.
Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir.’’
-
Üst Hakkında Süre
Türk Medeni Kanunumuzun 836. Maddesine üst hakkının, sürenin üst sınırı düzenlemesi yer almaktadır. ‘’Madde 836- Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir.
Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir.’’
Örnek Durumlar:
- Alışveriş Merkezleri: Büyük arazi sahipleri, üst hakkı vererek yatırımcılara alışveriş merkezi gibi yapılar inşa ettirir ve bunun karşılığında kira ya da kullanım bedeli alır.
- Kamu-Özel Ortaklıkları: Belediye ya da devlet, kamuya ait bir arsa üzerinde özel sektöre üst hakkı verir ve yatırımcılara hastane, okul gibi yapılar inşa ettirir.
Türk Medeni Kanunu’nun 826. ve devamı maddeleri, üst hakkını ve bu hakkın nasıl tesis edileceğini, hangi şartlar altında sona ereceğini detaylı olarak düzenlemektedir. Kanun, taşınmaz irtifakları kapsamında yer alan üst hakkının tapu kütüğüne nasıl işleneceğini ve bu hakkın süreli ya da süresiz olabileceğini belirler.
Sonuç olarak, üst hakkı (inşaat hakkı), özellikle gayrimenkul geliştirme, kamu projeleri ve yatırım projeleri açısından oldukça esnek ve avantajlı bir irtifak hakkıdır. Hem arsa sahibi hem de inşaat yapacak kişi açısından çeşitli avantajlar sağlar.